West V.2: Die Fraktionen sollen umdenken

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Ein großes Rätsel der Flörsheimer Stadtentwicklung ist seit einigen Jahren die Perspektive, die sich auf der designierten Gewerbefläche zwischen Abenteuerspielplatz Keramag/Falkenberg und dem Gebäude des Logistikunternehmens Rigterink sowie zwischen Hochheimer Straße und Bahnschienen ergeben könnte. Das Feld-, Wiesen- und Heckenareal wirkt, als könnte es so bleiben wie es ist. Doch die Flörsheimer Politik ist sich seit langem einig, hier den optimalen Standort für die Entwicklung eines neuen, komplett frei und entsprechend den Bedürfnissen der Gewerbebetriebe anpassbaren Gewerbegebiets zur Verfügung zu haben.

Lange ging es bei der Umsetzung der Idee der Entwicklung der als „Gewerbegebiet West V.2“ gekennzeichneten Fläche nicht recht voran. Das hat nicht zuletzt damit zu tun, dass sich die verfestigten Vorstellungen einer kleinteiligen Vermarktung, vornehmlich mit dem Ziel, den heimischen Betrieben den vom Handwerker- und Gewerbeverein immer wieder konstatierten Bedarf an Expansionsflächen zu bieten, zerbröselten. Seit der Erkenntnis, dass durch die Seveso-III-Richtlinie auf dem Großteil des Areals nichts mit Betrieben mit Kundenverkehr geschehen darf, ist das Rätseln groß, was nun die Zielsetzung der Stadt bei der Entwicklung von West V.2 sein kann und soll.

In der Sitzung des Ausschusses für Bau-, Verkehrs- und Umweltfragen am heutigen Donnerstag setzt die Verwaltung mit der Beantwortung der Fragen aus einem Antrag des Ausschusses durch die Verwaltung erstaunlich klare Linien, was mit dem Areal geschehen soll. Entsprechend der von der Seveso-III-Richtlinie, sprich den theoretischen Gefahren durch das benachbarte Shell-Tanklager, bestimmten Einschränkungen einerseits und den erwarteten Nachfragen andererseits.

Alternative I: Gewerbepark umsiedeln

Der Clou: Die Betriebe aus dem Gewebeparks an der Böttgerstraße, auf der anderen Seite der Bahnschienen südlich der Wohnbebauung Keramag/Falkenberg gelegen, sollen laut dem Plan die dortigen Gebäude freigeben, um auf dem neuen Gelände West V.2 einen „multifunktionalen Gewerbe-/Businesspark“ entstehen lassen, der den Unternehmen bessere Bedingungen bietet.

Damit verbunden, und das macht den Ansatz politisch spannend, ist die Aufgabe eines in einen Grundsatzbeschluss gegossenen (und damit aktuell gültigen) Konsenses in der Stadtverordnetenversammlung: dass West V.2 keinesfalls mit ähnlich massiven Gebäuden belegt werden soll wie etwa im östlichen Anschluss mit dem Rigterink-Gebäude. Der „Entfall der kleinteiligen Entwicklung“ sowie die „Änderung der inneren Erschließung“ wären aber Voraussetzung für den vorgeschlagenen neuen Weg.

Die Präsentation geht zurück auf einen ursprünglich von der SPD ausgehenden Vorstoß, der den Magistrat beauftragen wollte, „zeitnah ein aktualisiertes Konzept zur weiteren Entwicklung des Gewerbegebietes West V.2 vorzulegen“. Das begründeten die Sozialdemokraten mit dem Umstand, dass der Magistrat in seiner Antwort auf eine Anfrage ihrer Fraktion eine Entscheidung gefordert habe, „ob anders als bisher beschlossen, aufgrund der bisherigen Erkenntnisse, eine ganzheitliche Entwicklung des Gewerbegebiets stattfinden soll“. Seit Fassung des Grundsatzbeschlusses zu einer solchen Entwicklung habe die Verwaltung über mehrere Jahre hinweg erfahren, „dass der Bedarf an kleinteiligen Grundstücken sehr gering ist“.

So treffen sich Seveso-III-Richtlinie und offensichtliche Diskrepanz zwischen Annahme und Realität bei der Flächennachfrage in dem nun vorgeschlagenen Konzept. Beantwortet wird allerdings nicht der SPD-Antrag, denn der kam in der Stadtverordnetenversammlung im November nicht zur Abstimmung, nachdem die GALF einen Änderungsantrag gestellt hatte. So wurde „der Antrag zur Beantwortung durch den Magistrat in den BVU verwiesen“. Der Auftrag wurde zudem konkretisiert, indem er Aussagen zum Sachstand und zu den Hindernissen bei dem Projekt einfordert und sich schließlich von der Verwaltung auch wünscht, „einen Plan für die Realisierung des Projekts vorzulegen“. Was hiermit geschehen ist.

Der Sachstand bei der Entwicklung der Gewerbeflächen musste den Fraktionen eigentlich bekannt sein, denn erst am 5. März, der letzten Sitzung vor der Kommunalwahl, wurde die „Behandlung der Stellungnahmen aus der Beteiligung der Behörden und aus der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit“ sowie die Erste Offenlage des Bebauungsplans Gewerbegebiet West V.2 beschlossen. „Aktuell erfolgt die Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen“, berichtet die Verwaltung.

Parallel werde das Umlegungsverfahren weitergeführt, der Satzungsbeschluss des Bebauungsplans könnte daher bis Ende des Jahres gelingen, eine 2. Offenlage ist allerdings wahrscheinlich. Der Grundsatzbeschluss der Stadtverordnetenversammlung für ein kleinteiliges Konzept stehe auch den Ergebnissen einer Umfrage der städtischen Wirtschaftsförderung vom Juni 2024 entgegen, die bei rund 350 heimischen Unternehmen nachfragte, ob sie an einer Präsentation über die geplanten Flächen in West V.2 Interesse haben. Gerade drei Firmen bekundeten dabei „ein grundsätzliches Interesse an einem Grundstück“.

Weder von Flörsheimer, noch von auswärtigen Unternehmen gingen im Rathaus in den Zusammenhang ansonsten Interessenbekundungen ein. Stadtbauamt, Wirtschaftsförderung und Bürgermeister Bernd Blisch bekamen dagegen rund 30 Anfragen von Immobilienmanagement-Firmen angetragen. Daraus ergaben sich letztlich die drei Szenarien für West V.2, die in der Präsentation aufgeführt werden, mit einer klaren Empfehlung an die Stadtverordnetenversammlung, dem Grundsatzbeschluss zur kleinteiligen Entwicklung aus dem Jahr 2020 zu revidieren.

Gewerbesteuerzahler halten

Die favorisierte Variante einer Umsiedlung des Gewerbeparks Böttgerstraße nach West V.2 ergibt sich daraus, dass die dort ansässigen Firmen an ihrem Standort keine Erweiterungsmöglichkeiten haben. Dazu kommt, dass die Gebäude „am Ende ihres Lebenszyklus angekommen sind“, wie die textliche Ausführung der Antwort darlegt. Die Grundstückseigentümer überlegen nach der Darstellung daher, den Standort komplett neu zu überplanen. Die Umsiedlung könnte somit auch verhindern, dass diese Unternehmen und damit deren Gewerbesteuerzahlungen Flörsheim verloren gehen, wenn diese Neuaufstellung kommt.

In West V.2 kann den Unternehmen 6,3 Hektar Nettobauland angeboten werden. In der Böttgerstraße sind aktuell knapp sieben Hektar belegt, zusammengesetzt aus 34.700 Quadratmetern Lager- und Hallenflächen, 8.000 Quadratmetern Büros „und sonstigen Flächen“, aber auch 27.300 Quadratmetern, die die sogenannten Außenmietflächen umfassen. Rund 300 Arbeitsplätze bietet der Gewerbepark. Die Verwaltung geht aktuell davon aus, dass zehn Unternehmen den Umzug nach West V.2 annehmen würden, „und teilweise am neuen Standort expandieren wollen“.

Alternative II: Der Entwickler

Die beiden alternativen Ansätze werden in der Präsentation und Erläuterung wesentlich kürzer vorgestellt. Da wäre zunächst der Ansatz, die gesamten elf Hektar „an einen Entwickler zur Errichtung eines großflächigen, einheitlichen Gewerbeparks“ zu übergeben. Dieser würden dann wohl Gebäudekomplexe hochziehen, in denen sie mehrere Mieter, sprich Unternehmen, unterbringen wollen.

Eine Modulbauweise, die die Flächenaufteilung der Nachfrage entsprechend auch anpassen kann. Das gäbe zumindest theoretisch auch kleinen Flörsheimer Unternehmen eine Perspektive, „die nicht an großen Grundstücken interessiert sind“. Das Erscheinungsbild des Gewerbegebietes könne „auf diese Weise einheitlicher gestaltet werden, was bezüglich der Fassaden und Dachflächen größere Möglichkeiten für Begrünung und Solarnutzung bietet“, zählt die Verwaltung als Vorteile auf.

Alternative III: Logistikunternehmen

Wenn es um die Gewerbeflächen-Nachfrage im Rhein-Main-Gebiet geht, sind die Logistiker weiterhin ganz vorne dabei. Zwei Flörsheimer Unternehmen seien mit Erweiterungsplänen auf die Stadt zugekommen und wollten sehr konkret mindestens 25.000 Quadratmeter der West-V.2-Fläche kaufen. Dann blieben 38.400 Quadratmeter übrig, um anderen Ansätzen Platz zu bieten.

Die Verwaltung begründet ihre eindeutige Bevorzugung der ersten Alternative mit den „positiven Synergien für alle Beteiligten“. Die Grundstückseigentümer des Gewerbeparks Böttgerstraße könnten die Flächen, ohne die dort ansässigen Betriebe herauswerfen zu müssen, zur Neubebauung leer bekommen.Vom Umzug würden aber auch die Firmen wie die Stadt profitieren. „Im Eigeninteresse der Stadt sollte ein Wegzug namhafter Firmen und Gewerbesteuerzahler aus der Böttgerstraße verhindert und folglich die Umsiedlung nach West V.2 befürwortet werden“, resümiert der Vortrag.

Zum einen werden durch dieses Vorhaben die gesamten Flächen des Gewerbegebiets West V.2 aus einer Hand entwickelt und besiedelt, zum anderen können zukünftig im Gewerbepark Böttgerstraße neue Firmen angesiedelt und weitere Gewerbesteuereinnahmen für die Stadt erzielt werden.

Bei einer Entwicklung von West V.2 in Regie der Stadt könnte diese sich ein Rückkaufrecht sichern und so immer wieder in dem Areal über Flächen verfügen. Aber auch bei dem, was in der Böttgerstraße passiert, kann die Stadt über das Bauplanungsrechts mitreden und Einfluss nehmen, schließt die Argumentation. Hier wird die Stadt sogar ein wenig visionär, denn die Nähe zum Main mache die Fläche „interessant für die Errichtung eines Rechenzentrums sowie eines Flusskraftwerks“. Das wäre ein Ansatz, der auch Thema beim Kommunalen Wärmekonzept werden könnte, Stichwort Abwärmenutzung.

Zu entscheiden haben die Fraktionen zu dem Tagesordnungspunkt nichts, sollen den Vortrag sehr wohl aber diskutieren. Dass sie spontan zu einer einheitlichen Auffassung zu dem Thema finden, wie mit der Aufforderung umzugehen ist, den 2020er-Beschluss zu revidieren, ist zudem nicht zu erwarten.