Doch kein mietpreisgedämpftes Wohnen in der Riegelbebauung?

mpk

Obwohl der städtebauliche Vertrag zur Riegelbebauung entlang der Bahntrasse im Norden des Entwicklungsgebiets „Am Krifteler Wäldchen“ mit der ABG FRANKFURT HOLDING Wohnungsbau- und Beteiligungsgesellschaft mbH (ABG) bereits am 5. Februar 2024 notariell beurkundet wurde, wartet die Gemeinde nach wie vor auf den Baubeginn. Schon damals wurde der Vertrag vor dem Hintergrund abgeschlossen, dass sich die Rahmenbedingungen auf dem Wohnungsmarkt zuletzt erheblich verschlechtert hatten. Die Baukosten waren seit der Verabschiedung des Bebauungsplans durch die Gemeindevertretung am 3. März 2022 stark gestiegen, das Zinsniveau hatte sich ebenfalls erhöht, wesentliche Förderprogramme waren weggebrochen und die Nachfrage nach Eigentumswohnungen war ebenfalls gesunken. "Aus diesem Grund wurde im städtebaulichen Vertrag ein Verfahren zur Überprüfung der Marktfähigkeit aufgenommen. Danach ist das Einreichen der Bauanträge an das Erreichen einer wirtschaftlich tragfähigen Marktsituation gekoppelt. Gleichzeitig wurde vereinbart, dass die vollständigen Bauanträge spätestens bis zum 31. Dezember 2026 einzureichen sind." Diese Umstände ruft der Gemeindevorstand in seinen Erläuterungen zu seinem neuesten Beschlussvorschlag in Sachen Gebietsentwicklung "Am Krifteler Wäldchen" in Erinnerung.

Bislang schiebt die ABG die Einreichung der Bauanträge immer weiter vor sich her. Die Gemeinde hat das Recht vom städtebaulichen Vertrag zurückzutreten, falls die ABG ihre Frist bis zum 31. Dezember 2026 nicht einhalten sollte. Die ABG hätte dann alle ihre bis dahin entstandenen Kosten wie die Vertragskosten sowie die Planungs- und Projektsteuerungskosten zu tragen.

Im Fall des Rücktritts sei die Gemeinde binnen drei Monaten zum Ankauf der Grundstücke der ABG berechtigt, wobei die ABG alle mit dem Vollzug des Ankaufs verbundenen Kosten trägt, so der Gemeindevorstand in seiner Vorlage. Der Ankaufspreis betrage 575 Euro pro Quadratmeter Grundstücksfläche, abzüglich einer pauschalen Aufwandsentschädigung für die Weiterveräußerung der Grundstücke und für ein Verfahren zur Anpassung des Bebauungsplans an die Hochbauplanung eines neuen Enderwerbers in Höhe von 200.000 Euro. Zum Ankaufspreis werde zudem eine mögliche Wertsteigerung, die durch Investitionen der ABG bis zur Ausübung des Ankaufsrechts entstanden sein könnte, hinzugerechnet.

Im Juli hatte die ABG nun die Gemeinde darüber in Kenntnis gesetzt, dass sich die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen ihrer Ansicht nach trotz einer leichten Stabilisierung des Immobilienmarktes weiterhin nicht in einem Umfang verbessert hätten, der das Projekt auf Basis der bisherigen Planung wirtschaftlich umsetzbar machen würde. Daher wurde die bestehende Planung seitens der ABG in den letzten Monaten einmal mehr gründlich überprüft, mit dem Ziel alle Optimierungsmöglichkeiten innerhalb des bestehenden Planungs- und Vertragsrahmens auszumachen, bei Erhaltung der Qualität des Quartiers. Diese Ergebnisse wurden im Juli zunächst der Verwaltung und danach dem Gemeindevorstand in dessen Sitzung am 15. September durch die ABG und das Büro planquadrat Elfers Geskes Krämer GmbH vorgestellt, heißt es in den Erläuterungen des Gemeindevorstands weiter.

Die ABG zählt vor diesem Hintergrund die folgenden Möglichkeiten der "Optimierung" auf:

• Anpassung des Stellplatzkonzeptes unter Berücksichtigung der seit 2023 geltenden Stellplatzsatzung sowie eines Mobilitätskonzeptes aufgrund der guten ÖPNV-Anbindung. Hierdurch könnte sich der Stellplatzbedarf deutlich reduzieren.
• Optimierung der Tiefgarage, insbesondere durch eine effizientere Verkehrsführung und die Verringerung der unterirdischen Baufläche. Dadurch sollen erhebliche Baukosten eingespart werden.
• Optimierung der oberirdischen Stellplätze, durch eine erhöhte Ausnutzung der Freiflächen auf den Grundstücken der ABG zur Herstellung einer größeren Anzahl an oberirdischen Stellplätzen.
• Optimierung der Gebäudegeometrie, insbesondere der Staffelgeschosse der Punkthäuser, um konstruktive Vereinfachungen und zusätzliche Wohnflächen zu erzielen.
• Optimierung der Ausnutzung der Baufelder (GRZ/GFZ) innerhalb des zulässigen bzw. teilweise anzupassenden planungsrechtlichen Rahmens, bspw. durch Verbreiterung der Baukörper und die Anwendung von Verbindungsbauten statt Loggien, mit dem Ziel, zusätzliche Wohnflächen zu schaffen.
• Überarbeitung des Schallschutzkonzeptes, unter anderem durch die Anwendung von Verbindungsbauten statt Loggien.
• Verlagerung einer Quartiersdurchwegung, wodurch zusätzliche Wohnfläche geschaffen und aufwendige Gebäudedurchdringungen vermieden werden können.
• Flächenoptimierung des MU-Gebietes, insbesondere hinsichtlich der Tiefgaragenzufahrt und der Ausnutzung der zulässigen Baumassen.
• Gebäudeinterne Optimierungen, beispielsweise durch eine Reduzierung der Anzahl der Aufzüge sowie weitere konstruktive Vereinfachungen.
• Entfall des mietpreisgedämpften Wohnraums, wodurch mehr Mietfläche für den freifinanzierten Wohnraum entsteht.

Insbesondere die "Optimierung" des mietpreisgedämpften Wohnraums ist hier wohl besonders pikant, war dieser Punkt seinerzeit doch einer der umstrittensten in der Gemeindevertretung. Die Krifteler SPD-Fraktion hatte die Vorlage zur Ausgestaltung des Baugebiets "Am Krifteler Wäldchen" deshalb zwischenzeitlich abgelehnt: Zu gering erschien ihr dort der angedachte Anteil an Mietwohnungen, die auch für geringe und mittlere Einkommen erschwinglich sind. Letztendlich stimmten die Sozialdemokraten im März 2022 dem Bebauungsplan dann aber dennoch zu, weil in Kriftel nun mal Wohnraum dringend gebraucht wird. Damals hatte man sicher noch keine Entwicklung vor Augen, die nun dazu führen könnte, dass dort gar kein mietpreisgedämpfter Wohnraum entstehen wird.

Den von der ABG vorgelegten Berechnungen zufolge könnten durch die genannten Maßnahmen insgesamt zusätzliche Mietflächen von etwa 3.100 Quadratmetern geschaffen werden, bei gleichzeitig erheblich geringeren Baukosten. "Die ABG beziffert den wirtschaftlichen Vorteil einschließlich der verbesserten Flächenausnutzung auf insgesamt rund 6,4 Millionen Euro", so der Gemeindevorstand in seiner Vorlage.

Ein Teil der vorgeschlagenen Optimierungen könne nach erster Einschätzung innerhalb des bestehenden Vertrags- und Planungsrahmens umgesetzt werden. Andere Maßnahmen hingegen würden Änderungen des städtebaulichen Vertrags, Befreiungen von Festsetzungen des Bebauungsplanes Nr. 66 „Am Krifteler Wäldchen“ oder – soweit erforderlich – ergänzende Beschlussfassungen der gemeindlichen Gremien notwendig machen. Dies betreffe insbesondere Änderungen der Baukörper, des Schallschutzkonzeptes, einzelner Erschließungselemente sowie gegebenenfalls der Grunddienstbarkeiten

Maßnahmen garantieren nicht die Fristeinhaltung

Die ABG selbst hat während ihrer Präsentation in der Sitzung des Gemeindevorstandes am 15. September zusätzlich klar gemacht, dass selbst die Umsetzung aller genannten "Optimierungsvorschläge" aktuell keine Marktfähigkeit des Projekts herbeiführen können. Man befinde sich bereits in Abstimmung mit einem namhaften Generalunternehmer, und ausdrückliches Ziel der ABG sei es, der Gemeinde Kriftel hoffentlich zeitnah positive Signale für das geplante Bauprojekt senden zu können.

Daher werden den kommenden Wochen folglich weitere Gespräche zum Fortschritt des Projekts zwischen der Gemeinde und der ABG stattfinden, kündigt der Gemeindevorstand in seiner Vorlage an. Sollte die Abstimmung zwischen der ABG und dem Generalunternehmer positiv verlaufen und vonseiten der ABG eine entsprechend verbindliche Zusage zum Beginn des Bauvorhabens gegeben werden, werde trotzdem die im städtebaulichen Vertrag vereinbarte Frist zur Einreichung der vollständigen Bauanträge bis zum 31. Dezember 2026 voraussichtlich nicht gehalten werden können.

"In diesem Fall wäre die Verhandlung einer Zusatzvereinbarung zum städtebaulichen Vertrag zur Verlängerung der darin enthaltenen Fristen erforderlich", stellt der Gemeindevorstand abschließend fest Der Gemeindevorstand werde die Gemeindevertretung fortlaufend über das Projekt informieren, und im Falle der Verhandlung einer Zusatzvereinbarung werde man diese der Gemeindevertretung zur Beratung vorlegen.